La crisis estructural de la vivienda en la Argentina

Escribe: Gustavo Giménez

Falta de viviendas en alquiler, crecimiento de las viviendas «ociosas», precios por las nubes, proceso de inquilinación, hacinamiento, jóvenes que no pueden independizarse, más de cinco millones de personas viviendo en barrios informales, un déficit habitacional de 4 millones de viviendas, son las aristas de un verdadero desastre humano, producto de las políticas de gobiernos que aplican los planes del FMI.

La otra punta del desastre, lo expresa un pujante lobby inmobiliario especulativo, la falta de inversión estatal. Los ladrillos en una Argentina con tantos problemas con los dólares, son una buena fuente de reserva de valor para aquellos que, como los capos del agro negocio, para solo mencionar un sector- la juntan en pala.

Vamos a ver entonces violación de códigos urbanos, cementación, altos edificios donde las cloacas y los servicios no se toleran más, funcionarios que hacen la vista gorda, excepciones, etc. Decididamente el problema de la propiedad alquilable no tiene que ver, en primer lugar, con el jubilado que se hizo una casita o departamento más para tener un complemento de ingresos en su vejez. El problema arranca por el negocio inmobiliario y los grandes propietarios.

En nuestro país cada vez hay menos propietarios de inmuebles y más inquilinos, reflejando este fenómeno de concentración de la propiedad. En seis años la cantidad de vivienda propia se redujo un 6,4%. Paso del 67,3% en el segundo semestre de 2016 a 60,9% en igual periodo del 2022. Por eso la cantidad de hogares que alquilan pasó del 17,7 al 20,7%.

También creció el número de «ocupantes», como denomina el INDEC a aquellos que ocupan una casa que no es propia. Está en el 10%, un nivel tan alto como el de los peores momentos de la reciente Pandemia.1

Según la Fundación Tejido Urbano comparando los últimos dos censos «la cantidad de personas aumentó 6 millones en la Argentina, mientras que el proporcional de viviendas fue de 4 millones». La construcción de las mismas estuvo a cargo del Estado (nacional o provincial) en solo un 11%, otro 35% fue realizado con permiso de construcción y más de un 50% de las viviendas construidas no se hicieron ni a través del mercado ni del Estado, o sea son villas urbanas, barrios populares, edificaciones precarias. La llamada «mancha urbana no planificada».

El ejemplo de la Ciudad de Buenos Aires

En CABA solo el 52% de sus habitantes es propietario y el 40% son inquilinos. Un cambio total desde el año 2.000 cuando el 75% era propietario y el 20% alquilaba.
Si revisamos los datos de la Ciudad de Buenos Aires entre los dos últimos censos, allí aumento el 8% la población y el 16% la vivienda. De las 220.000 viviendas construidas en los últimos años, el Estado solo construyó el 10%. Mientras que 160.000 se construyeron en el norte, solo 60.000 lo hicieron en el sur.

De las viviendas del sur, solo 3.000 se hicieron con permisos de construcción. O sea, tenemos un gran negocio en el norte y otro crecimiento menor de manera informal y precaria en el sur. Esta es la muestra del negocio en una punta y la miseria en la otra, que cruza todo nuestro país y ha provocado una grave crisis habitacional.2

En la ciudad más rica la estadística dice que el 76% de los menores de 35 años no llegan a los 3 años de alquiler y vuelven con sus padres. Es el producto de sueldos cada vez más bajos y alquileres inalcanzables. Según la Dirección de Estadística y Censos porteña (Dgeyc) los alquileres de la Ciudad tuvieron en el segundo trimestre de 2023 aumentos interanuales de hasta un 141,1%, contra una inflación interanual, a esa fecha, del 114,6%. Subas interanuales entre trimestre y trimestre con 20 puntos arriba del índice inflacionario, con valores de aumento anual del 141% para monoambientes, 134% para dos ambientes y 126% para tres.

Un tercio de la población habita barrios precarios

En las 4 millones de familias que viven en viviendas precarias en todo el país, encontramos, según un releva-miento del Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) del 2022, que estos barrios «representan el 32%» de la totalidad de hogares del país. De esta enorme cifra de hogares, «1,3 millones de ellos lo hacen en viviendas compartidas, es decir que se superponen dos o más hogares por vivienda, y 2,6 millones residen en viviendas que requieren ampliación y mejoras por falta de accesos a los servicios esenciales»; «el 66% no tiene acceso a la luz; 90%, al agua potable; 97%, a la red cloacal; y 99%, al gas».3

Los que alquilan

Son 8 millones de personas, que ocupan 2 millones de viviendas. Cada vez sus alquileres superan más a la inflación y a sus alicaídos ingresos. A la baja oferta se suma la especulación. En los barrios pitucos, de la oferta en dólares de alquileres temporarios para el turismo, cuya oferta aumentó un 45% entre 2018 y 2023, pasando de 118.000 unidades a 200.000.

Según un trabajo realizado por el Programa Derecho a la Ciudad, el CELS y la Unsam, en el área metropolitana de Buenos Aires, el 32% de los inquilinos destina «más de la mitad de su salario a pagar el alquiler» y el «63% de las personas que alquilan están endeudadas», con sus familiares o con entidades financieras.4

Las recientes reformas a la actual ley de alquileres, que se pretende convalidar en el Senado, lejos de solucionar algún problema, los van a empeorar y mucho. Hace falta cambiar de raíz, y, como proponemos desde el MST en el FITU, sancionar una ley de alquiler social como parte de un plan integral que incluya la construcción masiva de viviendas populares, para terminar de una vez con el déficit habitacional de nuestro país y el negocio de unos pocos ricachones.