Falta de viviendas en alquiler, crecimiento de las viviendas «ociosas», precios por las nubes, proceso de inquilinación, hacinamiento, jóvenes que no pueden independizarse, más de cinco millones de personas viviendo en barrios informales, un déficit habitacional de 4 millones de viviendas, son las aristas de un verdadero desastre humano, producto de las políticas de gobiernos que aplican los planes del FMI.

La otra punta del desastre, lo expresa un pujante lobby inmobiliario especulativo, la falta de inversión estatal. Los ladrillos en una Argentina con tantos problemas con los dólares, son una buena fuente de reserva de valor para aquellos que, como los capos del agro negocio, para solo mencionar un sector- la juntan en pala.

Vamos a ver entonces violación de códigos urbanos, cementación, altos edificios donde las cloacas y los servicios no se toleran más, funcionarios que hacen la vista gorda, excepciones, etc. Decididamente el problema de la propiedad alquilable no tiene que ver, en primer lugar, con el jubilado que se hizo una casita o departamento más para tener un complemento de ingresos en su vejez. El problema arranca por el negocio inmobiliario y los grandes propietarios.

En nuestro país cada vez hay menos propietarios de inmuebles y más inquilinos, reflejando este fenómeno de concentración de la propiedad. En seis años la cantidad de vivienda propia se redujo un 6,4%. Paso del 67,3% en el segundo semestre de 2016 a 60,9% en igual periodo del 2022. Por eso la cantidad de hogares que alquilan pasó del 17,7 al 20,7%.

También creció el número de «ocupantes», como denomina el INDEC a aquellos que ocupan una casa que no es propia. Está en el 10%, un nivel tan alto como el de los peores momentos de la reciente Pandemia.1

Según la Fundación Tejido Urbano comparando los últimos dos censos «la cantidad de personas aumentó 6 millones en la Argentina, mientras que el proporcional de viviendas fue de 4 millones». La construcción de las mismas estuvo a cargo del Estado (nacional o provincial) en solo un 11%, otro 35% fue realizado con permiso de construcción y más de un 50% de las viviendas construidas no se hicieron ni a través del mercado ni del Estado, o sea son villas urbanas, barrios populares, edificaciones precarias. La llamada «mancha urbana no planificada».

El ejemplo de la Ciudad de Buenos Aires

En CABA solo el 52% de sus habitantes es propietario y el 40% son inquilinos. Un cambio total desde el año 2.000 cuando el 75% era propietario y el 20% alquilaba.
Si revisamos los datos de la Ciudad de Buenos Aires entre los dos últimos censos, allí aumento el 8% la población y el 16% la vivienda. De las 220.000 viviendas construidas en los últimos años, el Estado solo construyó el 10%. Mientras que 160.000 se construyeron en el norte, solo 60.000 lo hicieron en el sur.

De las viviendas del sur, solo 3.000 se hicieron con permisos de construcción. O sea, tenemos un gran negocio en el norte y otro crecimiento menor de manera informal y precaria en el sur. Esta es la muestra del negocio en una punta y la miseria en la otra, que cruza todo nuestro país y ha provocado una grave crisis habitacional.2

En la ciudad más rica la estadística dice que el 76% de los menores de 35 años no llegan a los 3 años de alquiler y vuelven con sus padres. Es el producto de sueldos cada vez más bajos y alquileres inalcanzables. Según la Dirección de Estadística y Censos porteña (Dgeyc) los alquileres de la Ciudad tuvieron en el segundo trimestre de 2023 aumentos interanuales de hasta un 141,1%, contra una inflación interanual, a esa fecha, del 114,6%. Subas interanuales entre trimestre y trimestre con 20 puntos arriba del índice inflacionario, con valores de aumento anual del 141% para monoambientes, 134% para dos ambientes y 126% para tres.

Un tercio de la población habita barrios precarios

En las 4 millones de familias que viven en viviendas precarias en todo el país, encontramos, según un releva-miento del Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) del 2022, que estos barrios «representan el 32%» de la totalidad de hogares del país. De esta enorme cifra de hogares, «1,3 millones de ellos lo hacen en viviendas compartidas, es decir que se superponen dos o más hogares por vivienda, y 2,6 millones residen en viviendas que requieren ampliación y mejoras por falta de accesos a los servicios esenciales»; «el 66% no tiene acceso a la luz; 90%, al agua potable; 97%, a la red cloacal; y 99%, al gas».3

Los que alquilan

Son 8 millones de personas, que ocupan 2 millones de viviendas. Cada vez sus alquileres superan más a la inflación y a sus alicaídos ingresos. A la baja oferta se suma la especulación. En los barrios pitucos, de la oferta en dólares de alquileres temporarios para el turismo, cuya oferta aumentó un 45% entre 2018 y 2023, pasando de 118.000 unidades a 200.000.

Según un trabajo realizado por el Programa Derecho a la Ciudad, el CELS y la Unsam, en el área metropolitana de Buenos Aires, el 32% de los inquilinos destina «más de la mitad de su salario a pagar el alquiler» y el «63% de las personas que alquilan están endeudadas», con sus familiares o con entidades financieras.4

Las recientes reformas a la actual ley de alquileres, que se pretende convalidar en el Senado, lejos de solucionar algún problema, los van a empeorar y mucho. Hace falta cambiar de raíz, y, como proponemos desde el MST en el FITU, sancionar una ley de alquiler social como parte de un plan integral que incluya la construcción masiva de viviendas populares, para terminar de una vez con el déficit habitacional de nuestro país y el negocio de unos pocos ricachones.

El 23 de septiembre Alberto Fernández sancionó el DNU 761/2020 que prorroga la prohibición de los despidos y suspensiones “sin justa causa” por el plazo de 60 días. Posteriormente, mediante el DNU 766/2020, se prorrogaron también los plazos del decreto que congela el precio de los alquileres y prohíbe los desalojos.

Al respecto de este último, resultan relevantes los datos difundidos por Zonaprop que desde la sanción de la nueva ley de alquileres -junio de 2020-, el precio promedio de alquiler tradicional en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires subió un 19,2%, con 14 barrios con incrementos superiores al 20% sólo en los últimos 3 meses [1].

En lo que va del 2020, el precio promedio de los alquileres acumula una suba del 39,6%, el doble que la inflación y por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%). Con respecto a los promedios en CABA, un departamento medio de 2 ambientes y 50 metros cuadrados se ubica en $ 26.137 por mes. Por su parte, una unidad de 3 ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $ 36.184 mensuales. En los últimos 6 meses, los valores de alquiler aumentaron a una velocidad de 56% anual, la mayor suba desde 2012, un verdadero escándalo.

A su vez, de acuerdo con el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), -el seguimiento sistemático de los principales pronósticos macroeconómicos de corto y mediano plazo que realizan economistas consultados por el BCRA[2]– prevén para los próximos 12 meses una inflación de 51,9%, de paritarias e indexación de salarios por inflación ni se habla.

¿Y con el DNU sobre despidos y suspensiones?

Como explicábamos al inicio de esta nota, el gobierno oficializó la prórroga de la prohibición de efectuar despidos sin justa causa y por las causales de falta o disminución de trabajo y fuerza mayor por 60 días desde el 24 de septiembre. Durante el segundo trimestre de este año, pese a que se encontraba vigente el referido DNU, el INDEC informó que la desocupación creció al 13,1%[3].

A su vez, el Ministerio de Trabajo publicó el 10 de agosto un informe con datos hasta mayo de este año donde detalla que se produjeron 740 mil suspensiones (aproximadamente el 12% del sector privado) y 409 mil personas perdieron su trabajo registrado en relación de dependencia en el sector público y privado [4]

Entonces, si la desocupación crece, y se pierden cientos de miles de puestos de trabajo, ¿están o no prohibidos los despidos?

Lamentablemente, si bien la prohibición de despidos y suspensiones es una medida por demás necesaria, el propio gobierno en el decreto previó la salida que necesitaban las grandes patronales para eludir el cumplimiento del DNU. Respecto de los despidos, vale destacar que no sólo no hay ningún control de las decisiones de las empresas, sino que se permite efectuar acuerdos que finalicen el vínculo laboral por cualquiera de las causales no especificadas en el decreto (despido sin justa causa o por falta y disminución de trabajo) y posteriormente dichos acuerdos son homologados ante el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, es decir, están prohibidos en los papeles pero no “tan” prohibidos en la realidad. De más está decir que tales convenios, siempre son por debajo de los montos que debería percibir el trabajador despedido en concepto de indemnización (especialmente en la actualidad donde rige la doble indemnización).

Por otro lado, es el mismo decreto que permite efectuar suspensiones en los términos del art. 223 bis de la LCT[5] es decir de manera “acordada” con el trabajador. El quid de la cuestión no es la suspensión en sí,  el problema es que en virtud de ese artículo se puede “concertar” con el trabajador la rebaja de su salario por estar suspendido.

Pareciera que se olvida el gobierno que la relación de trabajo –y por ende de explotación- es una relación profundamente desigual, el hecho de que en los papeles se “concerte” con lxs trabajadorxs las suspensiones y la rebaja salarial que conllevan las mismas, lo que hace es consolidar esta desigualdad y darle la posibilidad a los patrones de que impongan las condiciones que les plazca, máxime en esta situación de pandemia mundial y crisis económica en la que perder el trabajo posiblemente implique estar desocupadx durante muchos meses.

Párrafo aparte merece la burocracia sindical que no sólo no ha insistido en la realización de las paritarias, o que como mínimo las patronales cumplan con el decreto de necesidad y urgencia,  sino que ha permitido y avalado las rebajas salariales en distintos gremios y son los primeros que ponen la lapicera para el tipo de acuerdos que mencionábamos en el párrafo anterior. Tampoco ha puesto sobre la mesa para la discusión con los empresarios medidas alternativas para evitar las suspensiones, como por ejemplo el reparto de horas de trabajo en turnos diferentes sin afectar salario, que incluso reduciría la posibilidad de contagios en los centros de trabajo.

La vivienda propia y el trabajo como derechos inalienables

En el país unos 9 millones de personas alquilan y otros 3 millones carecen de vivienda digna. Para cambiar esta situación acuciante para los sectores mas vulnerados, el Estado debe promover planes de construcción efectivos: se estima que cada vivienda genera 2,5 puestos de trabajo, de modo que un programa para construir 200 mil viviendas implicaría crear medio millón de empleos[6]

Si bien el derecho a una vivienda digna está reconocido en la Constitución Nacional por el artículo 14 bis, la tensión entre este derecho que debería garantizar el Estado y su real regulación por el mercado capitalista se ha resuelto a favor de éste último. Por sólo dar un ejemplo, con los                   $ 37.681 millones que en una primera etapa Fernández destina al “megaplan” de seguridad bonaerense se podrían construir unas 38 mil viviendas populares, dar techo digno a unas 200 mil personas y crear 100 mil puestos de trabajo.

Mientras los gobiernos permiten más cemento especulativo y negocios inmobiliarios, se reducen los espacios verdes urbanos y se habilita la construcción de barrios privados y shoppings. Exigimos que el derecho a la vivienda sea atendido con subsidios para la compra de materiales y acompañamiento para la construcción.

Lo mismo sucede con el trabajo y las condiciones dignas de acceso al mismo, durante esta pandemia, la desocupación creció de manera alarmante, con el asentimiento sin chistar de la burocracia se rebajaron los salarios de miles de trabajadores, y en otros gremios se han congelado las paritarias. Creemos que es necesario más que nunca salir a dar pelea a todos estos atropellos patronales avalados por el gobierno de Alberto Fernandez y pararles la mano, y construir desde abajo una alternativa política de lxs trabajdores y el pueblo.

Iara Saldungaray

[1] https://www.ambito.com/informacion-general/alquileres/para-inmobiliarias-la-extension-del-dnu-habra-menos-oferta-n5135523

[2] Banco Central de la Republica Argentina.

[3] https://www.pagina12.com.ar/294347-el-gobierno-oficializo-la-prohibicion-de-despidos-por-otros-

[4]http://www.trabajo.gob.ar/downloads/estadisticas/trabajoregistrado/trabajoregistrado_2005_informe.pdf

[5] Ley de contrario de trabajo 20.744

[6] https://mst.org.ar/2020/06/16/nueva-ley-de-alquileres-necesaria-pero-insuficiente/

]]> https://mst.org.ar/2017/08/30/modificacion-ley-de-alquileres-parche-al-techo/ Wed, 30 Aug 2017 21:13:00 +0000 https://mst.org.ar/?p=9875 La sanción en la legislatura porteña tiene más de medida electoral que de solución a los problemas de vivienda.

Los cambios a la Ley 2.340 establecen que los inquilinos no deberán pagar más la comisión al momento de alquilar una vivienda. Serán los propietarios quienes tendrán que afrontar ese gasto, que no deberá superar el 4,15 % del valor del contrato.
También impide que las inmobiliarias cobren a quienes alquilan los gastos de gestoría y de administración que estuvieran implicados en la negociación, como la certificación de firmas del garante y el sellado.
Parece un alivio para los inquilinos, pero muy parcial y limitado. Es una medida electoral que no soluciona el acceso al derecho universal de la vivienda. Es necesario evitar que propietarios e inmobiliarias trasladen el costo al valor del alquiler. También la solución al problema de las garantías, que son un obstáculo difícil de sortear.

Algunos datos

En la CABA las estadísticas demuestran que la cantidad de inquilinos aumenta año a año. Según investigaciones del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) entre el 2001 y el 2016 la cantidad de gente que alquila aumentó del 22,1% a más del 38%. A su vez en el mismo informe se refleja que con un total construido de 438.879 m2, la gran mayoría se realizó en barrios de ingresos medios-altos o altos como Belgrano, Puerto Madero y Caballito.
Estas cifras indican algo que hace un tiempo venimos denunciando junto a Alejandro Bodart en la Ciudad. Mientras se reduce la cantidad de dueños de sus viviendas, aumentan las construcciones en manos de grupos de especuladores inmobiliarios.
Dichas políticas de especulación inmobiliaria han llevado a que hoy tengan que alquilar vivienda uno de cada tres porteños, esto sería igual a un millón de vecinos. Además, la Ciudad tiene el índice más alto de viviendas ociosas. Según el último Censo (año 2010) se registraron casi 341 mil viviendas desocupadas en la CABA, lo que equivale a decir que una de cada cuatro casas está vacía. Al ver la comparación, el resultado es preocupante. En tanto la CABA sólo acumula un 10% de los hogares del país, tiene el índice más elevado de viviendas ociosas, el 14%.

Por una ley de alquiler social

Como describimos, el problema del acceso a la vivienda no es nuevo sino que se agrava año tras año. Es por ello que, en el año 2015, Alejandro Bodart (por entonces legislador), presentó un proyecto para facilitar el alquiler como parte de una política habitacional integral.
En dicho proyecto se contempla una garantía gratuita, mediante un inmueble del Gobierno Porteño y un subsidio al alquiler, de carácter parcial y transitorio. Además, para ampliar la oferta de alquileres proponíamos poner a disposición todos los inmuebles pertenecientes a la administración pública aptos para vivienda y aumentar el Impuesto Inmobiliario y la Tasa de ABL de las viviendas ociosas.
Con gobiernos que alientan la cementación indiscriminada, a la vez que reducen todos los años el presupuesto público para vivienda, el resultado son alzas en los precios de las propiedades y de los alquileres. Si a eso se le suma que se demandan alquileres, al tiempo que aumenta la propiedad ociosa, la conclusión a la que se llega es que las nuevas construcciones se realizan para especulación. No por nada los nuevos metros cuadrados construidos, están en los barrios más caros de la Ciudad.
Aplicar políticas públicas de vivienda social es una necesidad a nivel mundial. En numerosos países capitalistas, como fruto del reclamo social, desde hace años se aplican diversos planes de vivienda social públicos, privados y mixtos. Los diferentes programas de alquiler social incluyen subsidios del Estado directos o indirectos, subsidios a los inquilinos, créditos a los constructores de vivienda social y medidas impositivas. Aplicar estas medidas no pasa por un parche electoral, sino por brindar una solución de fondo al principal problema del techo.

Flor Salgueiro